任意売却は最善の売却法?知っておかないと損するデメリットとは

2019年02月08日(金)

競売に比べて多くのメリットがある任意売却。このサイトでも何度もお伝えしてきた方法であり、現在進行系で検討している方も多いことでしょう。ですが、何事もそうであるように、任意売却にもメリットだけでなくデメリットもあります。この点を押さえておかないと、後々問題となってしまうことも。今回は任意売却を検討する際、知っておくべきデメリットについてお伝えしていきます。

■新築を購入したものの破局

Hさんと奥さんのA子さんは子供がたくさんいる賑やかな家庭を目指し、3500万円で5LDKと広めの新築一戸建てを購入。ですが、わずか4年で性格の不一致で離婚することとなり、家は名義人であるHさんが住むことになりました。しばらく生活してみたものの、広い家の手入れは思ったより負担が大きく、光熱費もバカになりません。維持するのは難しいと気づき、売却を検討し不動産業者に見積もりを依頼しました。
およそ2800万円で売却できると回答をもらいましたが、住宅ローンの残りはおよそ3000万円であり、諸経費を合わせると300万円ほど債務超過となる計算です。Hさんは一括で払えるほどの貯蓄はなく、これ以上負債を増やさないためにも任意売却を検討しました。

■未来を見越して計画を

まずは見積もりをお願いした不動産業者に相談しましたが、現在まで滞納がないことやローンを組んでまだ4年である点がネックになるとの指摘を受けました。任意売却は債務者の一存で進めることはできず、債権者である金融機関に納得してもらう必要があります。本来、住宅ローンは長期的な契約であり、あまりに早い不良債権化では詐欺行為と思われてしまう可能性が。Hさんはまだ4年しか支払っておらず、微妙なラインです。また、任意売却はブラックリストに載ってしまうというデメリットも。ブラックリストに載ってしまうと、今後ローンを組む際に不利になる可能性があります。Hさんはまだ31歳であり、これから車や家をローンで購入する可能性もあるため、できる限り避けるべきといえるでしょう。
ベストなのは売却して一括返済という選択ですが、債務超過300万円はローンを組むことができません。そこで、両親に相談し、300万円を借りることに。現在は無事に整理することができ、毎月両親に返済を行っています。

■任意売却のメリット・デメリット

任意売却は住宅ローンが払えなくなってしまった場合の救済措置であり、Hさんのケースには当てはまりません。
任意売却のメリットには、

・売却手数料は不要
仲介手数料や登記料、測量費用など不動産を売却するための手数料は売却価格の3~5%といわれています。通常は売却する方が負担しますが、任意売却の場合は売却額から支払うため負担する必要はありません。
・市場相場と同等の価格で売却できる
競売は市場価格の7割ほどと低い価格で売却されますが、任意売却は通常の不動産売買と同等の価格で売却することができます。
・個人情報が守られる
競売の場合、インターネットや新聞などで情報を開示し、広く買い手を募集するためローンが払えない状態であることが公になるというデメリットがあります。一方、任意売却は通常の売却と同じ方法であり、ローン滞納など不名誉な個人情報が晒されることはありません。
・引越しの時期を相談できる
競売は退去の日が一方的に決められますが、任意売却の場合はある程度相談が可能です。また、売却後も住み続けたいという相談に応じてくれるケースもあります。
といったものが挙げられます。
一見、素晴らしい条件に見えますが、もちろんデメリットも。
・手間がかかる
ローンを支払えないから売却して返済する任意売却の実施は、債務者の一存で決めることはできません。債権者である銀行と売却額や条件などを交渉し決めていく必要があります。自分に有利な条件にするには知識と交渉力が不可欠。予備交渉、交渉、確定と最低3回は交渉が必要と時間がかかる間もローンはかさんでいくのです。
・必ず売れるとは限らない
住宅は高額な買い物であり、買い手も慎重にリサーチを行います。任意売却を開始したからといって必ず買い手が現れるとは限りません。ローン滞納から1年ほど経っても売却が完了しない場合は競売になってしまう可能性があります。
・内覧の準備も必要
物件に興味を持った方が現れると外観だけでなく、中の様子を見学する内覧が行われます。少しでもきれいに見えるよう掃除をしたり、時間の調整も必要です。ですが、見学者が必ず購入する訳ではなく無駄骨に終わるケースがほとんど。精神的にも時間的にも負担がかかります。
・ブラックリストに載ることも
「任意売却=ブラックリスト入り」ではなく、ローン滞納に由来するものです。ローンを滞納することは、信用情報を大きく傷つけます。

■ローンを組む前に

ローンで住宅を購入する場合、長い期間かけて返済するのが一般的です。現在の状況だけでなく、20年30年先の未来を多角的に検証し、無理のない計画を立てる必要があります。また、繰り上げ返済や任意売却など、ローンのさまざまな仕組みについて正しい知識をつけておくのも大切。どんな未来にもスマートに対応できるよう、備えを万全にすることをおすすめします。

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