名義変更だけでは解除されない?!完済まで気の抜けない連帯保証とは

2019年01月29日(火)

住宅ローンを返済するのは債務者ですが、いざという時には連帯保証人にその役割が回ってきます。連帯保証人になっていることを忘れている方や、その仕組について理解していない方も多く、大きなトラブルとなることも。住宅ローンを組むならどなたにも他人事ではないこの問題、ここでは実例を交え、知っておくべきポイントについてお伝えしていきます。

■若き日の契約はまだ生きている


Bさんは大学時代の同級生と結婚。子供ができたのをきっかけに、住宅ローンを活用し3000万円でマンションを購入しました。頭金はB子さんの実家から援助してもらった300万円を活用したため、名義の1割はB子さん名義。残りを単独で返済を行うため、Bさんの名義は9割として返済生活をスタートしたのです。ですが、子供の教育方針が合わないことから10年で離婚。子供とB子さんは実家で生活するため、頭金としてもらった300万円を返却し、名義をすべてBさんにすることで住宅問題は決着しました。
その後、Bさんは仕事に没頭し、独立して会社を立ち上げましたが上手くゆかず、自己破産することになったのです。さて、ここで問題となるのが「連帯保証人」であるB子さんが一括返済を迫られるという点です。住宅ローンを返済するのはBさんのみですが、共同名義にするためB子さんが保証人になっていました。BさんもB子さんも、B子さんが名義人でなくなった時点で住宅ローンは無関係になったと思っていましたが、これが落とし穴!
連帯保証はローンが完済されるまで、決して外されることはありません。債務者であるBさんが返済できないとなれば、夫婦でもなく、名義人でもない連帯保証人のB子さんが返済する義務があるのです。

■任意売却で少しでも少額に


この事実にBさんも驚き、再度弁護士と相談をしました。面倒なのですべて任せて競売でと考えていましたが、子供やB子さんに罪はありません。できる限り残務を減らすべく現在の状況を確認すると、評価額は800万円ですが、ローン残高は900万円と債務超過の状態。任意売却であれば800万円前後で売却が可能ですが、競売では600万円を切る金額となるでしょう。
どちらにしても、残りの金額はB子さんに請求が行くこととなります。B子さんとも弁護士を通して話し合い、任意売却を認めてもらえるよう債権者と交渉を行いました。マンションは古いものの立地がよく、任意売却は成功。残債は100万円残りましたが、銀行ではなく債権回収会社に渡っており、B子さんたちの生活レベルに合わせて圧縮してくれることになったのもラッキーでした。

■住宅ローンと連帯保証人


住宅ローンの連帯保証人は保証会社に依頼することも多いですが、
・夫婦や親子でのペアローン
・共有名義
・親名義の土地に建築
・夫婦の収入を合算
・年収や勤務年数が不利
・自営業
などのパターンでは連帯保証人が必要になります。
連帯保証とは、「借り入れした人が返済できない時に責任を負う」ことを指します。契約は、金融機関などの債権者と保証人との間で行われ、離婚や名義人でなくなるといった個人的な事柄には左右されません。
また、債権者は、主債務者と連帯保証人のどちらに対して請求する権利があり、主債務者より先に連帯保証人に請求するケースもあり油断できません。さらに、主債務者に請求して欲しいと主張する権利もなく、不利な立場です。
連帯保証人を解除したい場合は、ローンの完済が一番の近道ですが、そうもいかない場合もあるでしょう。
条件が合えば4つの方法がありますが、難しいのが現状です。
・一括返済
貯金や親からの援助など、金融機関に頼らず一括でローンを完済させる方法があります。
・借り換え
現在の住宅ローンから連帯保証人がいらないローンへの借り換えを行うというのも1つの手段です。
・連帯保証人を交代
連帯保証人を交代してもいいという方を探す方法です。
・担保の提供
債権者が認める担保を提案し、OKが出れば連帯保証人を外れることができます。

■保証人になるには覚悟が必要


B子さんは無事に完済し、Bさんは仕事が見つかり次第、その分を返済することで話はまとまりました。この例では相手の負担を減らすために債務者が動きましたが、そうではないケースも多くみられます。保証人になるということは、自身が借金をする覚悟を持って臨むことが大切です。たとえ住宅ローンであっても、完済するまで仲睦まじく暮らせるとは限りません。リスクについても客観的に判断する必要があるでしょう。また、「フラット35」など連帯保証が不要な金融機関もみられます。大きな買い物をする際には、いろいろなパターンを考え、多角的に検証することをおすすめします。

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