離婚前に知ると役立つ二世帯住宅の住宅ローンの徹底解説

2019年10月01日（火）

現在、二世帯で住宅ローンを組もうと検討している方、もしくはすでに二世帯で住宅ローン組んでいてが離婚を考えている方など今後もし離婚した場合にその後の支払いがどのようになるのか？離婚にどのような影響があるのか悩む方もいらっしゃると思います。
そのような場合の手続き方法などを徹底解説していきます。

もう迷わない！二世帯住宅と住宅ローン問題を解決するには

私は、専業主婦です。現在、夫の両親と同居話しが持ち上がっており、二世帯住宅も検討しています。夫は、建築関係の仕事のため自営業です。私は、専業主婦のため住宅ローンを検討した場合に親子でローンを組むことも視野に入れています。同居を考えた場合、私としてはなるべく別々の家にしたい気持ちがありますが、万が一上手くいかなかったことや離婚などになった場合の支払いなどをどのようになるのか考えてしまいます。というのも元々、あまり同居には前向きではないところもあるため不安も大きいです。子供が1人いてまだ小さいので先々のことはわかりませんが簡単に考えていいものか悩んでいます。

Point1 　親子で組む住宅ローンの種類は？
Point2 　親子で住宅ローンを組むメリット・デメリットは？
Point3 　一緒にローンを組んでいることで万が一離婚になった場合はどうなるのか？

順を追って、みていきたいと思います。

これから親子で二世帯住宅と住宅ローンを始める方、困っている方へ
今回は二世帯住宅の住宅ローンの種類や特徴、万が一の離婚時のローン返済方法について、解説していきます。

二世帯住宅の住宅ローンの種類

まずは、二世帯住宅で住宅ローンを組みたいと思っている方向けに住宅ローンの種類から説明していきます。

【親子リレーローン】

親子リレーローンとは、親と子供で一緒にローン返済を行なっていく方法で二世代に引き継いでローン返済ができる住宅ローンです。単独で住宅ローンを組むのが難しい場合でも比較的にローンが組みやすいです。

【親子ペアローン】

・親子ペアローンは、親子で協力して住宅ローンを2つ組んで返済を行なっていく住宅ローンです。こちらの場合は、高額な融資を受けれる可能性があります。

	親子リレーローン	親子ペアローン
住宅ローンの契約数	1つ	2つ（親と子）
返済時期	親が返済したのち、子に引き継ぐ	親子で同時返済
団体信用生命保険※1	子供のみが加入	親子どちら加入
住宅ローン控除	双方が適用	双方が適用

団体信用生命保険とは…

住宅ローンの返済中に何かしら万が一の事があった際に、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保証制度のことです。住宅ローンを組む際には、不測の事態に備えておく必要もあります。

親子リレーローンを選ぶ理由

親との同居を考え始め二世帯住宅を検討中の場合、金額も大きくなるため単独でローンを組むことは難しくなります。親子リレーローンは、1つのローンの返済を親から子へ引き継ぐ形が特徴のローンです。メリットやデメリットなどおすすめの点をまとめました！

メリット

・高年齢でもローンが組みやすい
・返済期間が長いため、月々の負担が減少
・単独融資よりも融資額が増える
・住宅ローン控除が利用できる

デメリット

・新たなローン（住宅ローン）を組むことが難しい
・持分に合わせた登記をしないと贈与とみなされるケースもある

＜注意点＞

住宅ローンを組む際には、万が一住宅ローンの契約者が死亡した場合などに備えて団体信用生命保険に加入しておくことで保険金によって住宅ローンが完済されます。親子リレーローンの場合には、金融機関によって規定が異なり、例えば親か子いずれか1人が加入するケースが多いです。しかし、この親子リレーローンの場合には、債務者が2人いる形になるため加入していてもローン返済も引き継ぐ必要があるので注意です。
親子リレーローンは、返済期間に順序がありますが、返済義務は親と子に生じているため子が新たな住宅を購入しようと思っていても完済してない状況では住宅ローンを組むことが難しくなります。

＜こんな方にオススメ！＞

親との同居を検討中で、二世帯住宅を考えている方でも年齢や年収面などで単独で住宅ローンを契約するのが難しい場合には月々の負担額も抑えられて住宅ローンを組める可能性が高い親子リレーローンはおすすめです。

親子ペアローンを選ぶ理由

親との同居を考え始め二世帯住宅を検討中の場合、金額も大きくなるため単独でローンを組むことは難しくなります。親子ペアローンは、身内で協力し合いながら、住宅ローンを複数組むことによって単独の契約者では断られるような金額を有利な条件で融資を受けれるようになるのが特徴のローンです。メリットやデメリットなどおすすめの点をまとめました！

メリット

・単独や収入合算よりも借り入れ可能金額が大きくなる
・夫と妻の両方で住宅ローン控除を受けられる

デメリット

・1世帯あたりで返済額も増えるため返済リスクが大きい
・妻か夫どちらかの収入がなくなれば、仕事をやめた方の住宅ローン控除は受けられなくなる

＜注意点＞

親子ペアローンは、2本の住宅ローンを組むことに直結するため親子ともにローンの審査に通過しなければ実現することはできなくなってしまいます。契約時には、手数料もかかりますのでローン契約時にも倍のコストがかかることも考えておく必要があります。
最初に必要以上の融資を受けたことで、返済中の収入減などでピンチになるリスクがあることを考えた上での契約をおすすめします。

＜こんな方にオススメ！＞

親子ペアローンは、親子ともに安定した収入が見込めて、二世帯住宅に十分な広さを確保したいなど比較的、都市部などの地価が高い場所に建てたい方などのおすすめです。

離婚時にローン返済に困ったとき

二世帯住宅ローンを組んでいるけれど、今後離婚を考えている方でその後の返済や手続きについて悩んでいる方向けに対応方法をまとめました。困っている方は、参考にしてみてください。

1. まずは契約状況を把握しよう！

残債の確認: 離婚時には住宅ローンの残債が残りどれくらいあるのか金融機関から送られてくる返済予定表を見て確認しておきましょう。繰り上げ返済など行なっていなければすぐにわかります。もし、手元にない場合には毎年送付される残高証明証もしくは金融機関に問い合わせて取り寄せて確認をしましょう。
ローン名義の確認: 夫婦でどちらが住宅ローンの名義になっているのか確認をしましょう。ローン名義と合わせて連帯保証人や連帯債務者がいる場合にはそちらの確認もしておきましょう。
不動産名義の確認: 次に重要になるのが、不動産名義が誰になっているかです。基本的には、住宅ローンを組んでいる人と同じです。ですが、年のため確認はしておいてください。確認の方法は、最寄りの法務局で取得可能な登記事項証明書や登記識別情報通知書などで出来ます。

2. 家を売却かどちらか一方が返済

離婚後、家を売却するのかそれともどちらか一方が住み続ける場合には支払いを行なっていくと思います。その場合の簡単な説明を下記にまとめています。

① 任意売却でローン完済（アンダーローン/オーバーローン）

離婚時に、住宅ローンの残債がある場合に知っておく必要があるのが、アンダーローン/オーバーローンについてです。
アンダーローンとは、持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合のことで、オーバーローンは、持ち家の残高が住宅ローンの残高に満たないことを言います。
住宅ローン返済が滞れば、その物件は最終的に競売にかけられてしまいます。
そうなる前に所要者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上で、少しでもいい条件を提示して売却しようとすることを「任意売却」といいます。

② 家とローンの名義変更で返済

住宅ローンの名義変更は行う場合には、金融機関から指定された書類と費用が必要となります。こちらについては借り入れを行なっている金融機関によって必要書類や費用も異なりますので、手続きを行いたい場合には必ず金融機関に確認をお願い致します。
また、住宅ローンを他の金融機関に借り換えについても手続きを行う場合、保証料や事務手数料・保証料の手数料・印紙税・司法書士報酬が必要となります。こちらの費用についても借入額によって異なってくるため借り換え予定の金融機関のホームページなどで「借り換えシミュレーション」を行い大体の金額を把握しておくといいでしょう。

3.相手の親に家を売却する

例）夫名義で住宅ローンを組んでいた場合

①妻名義にしたいケース

まず、夫が単独で住宅ローンを組んでいる場合であれば妻に十分な収入があれば名義変更に応じてもらえる可能性はあります。しかし、共有名義での住宅ローンを組んでいた場合には元々、夫婦の収入を合算することを前提に融資を行っているため、単純な「夫婦間での名義変更」と異なり離婚の場合には慎重に判断されるケースが多いです。

②夫名義にしたい場合

元々、夫名義にしていた場合にはそのまま払い続ける形になるので特に手続きなどの必要もありません。しかし、上と同じく共有名義での住宅ローンを組んでいた場合には了承が得られない場合も多いため名義変更は行わずにそのまま夫が払い続ける形が多いです。

③親が住み続ける場合

親が住み続ける場合にも、二世帯で住宅ローンを組んでいる場合には双方に支払い義務があります。例えば、夫婦ともに家を出る場合にも金融機関とも相談をして名義人を変更できない相談をしてみる必要があります。

親子の住宅ローンは慎重に

現在、二世帯で住宅ローンを検討している方は一度住宅ローンを組んでしまえば毎月支払いはかかりますし、家を手放すのは簡単ではありません。離婚の場合の名義変更も簡単に応じてくれない可能性もあるので慎重になる必要があります。しかし、一人で住宅ローンを組むよりは親子で組んだ方が住宅ローンに通りやすくなったりもするので二世帯住宅を検討している方にはおすすめの方法でもあります。自分の状況や今後の未来予想図を立てて慎重に検討して判断してみてください。